Agencija "AVENIJA NEKRETNINE NIŠ" je sklopila Ugovor o poslovno-tehničkoj saradnji sa bankama koje, po našoj proceni, pružaju najbolje uslove na tržištu za stambene kredite - OTP bankom, Sberbankom i Credit Agricole bankom. Obzirom na veliki broj zadovoljnih klijenata koji su preko agencije AVENIJA NEKRETNINE i banaka koje preporučujemo ostvarili kredite, naša topla preporuka je da nas obavestite da ste zainteresovani za postupak kreditiranja, i mi ćemo Vam zakazati sastanak kod naših poslovnih partnera u banci.
Naši agenti će pažljivo vršiti selekciju nekretnina za Vas, i ponudiće Vam samo one koje su podobne za odobrenje kredita banaka.
Ukoliko se odlučite za neku drugu banku po Vašem izboru, mi smo tu da štitimo Vaše interese i da zajedno sa Vama obradimo ceo postupak kreditiranja. Na Vama je da nam date podatke Vašeg referenta u banci koju ste izabrali, i mi ćemo u saradnji sa Vašim referentom izvršiti kompletiranje celokupne dokumentacije koja je banci potrebna za odobrenje kredita, i zajedno sa Vama pročićemo kroz ceo postupak stambenog kredita.
Zajedno sa Vama ćemo razmotriti koji su uslovi kreditiranja Vama najodgovarajući i najpovoljniji , šta je sve potrebno od dokumentacije za odobrenje kredita, za Vas ćemo pregovarati o ceni sa prodavcem nepokretnosti koja Vam se dopada, uputićemo Vas kod naših saradnika - ovlaščenih procenitelja sudskih veštaka koji će izvršiti procenu nepokretnosti za banku, zakazaćemo overu Predugovora, Ugovora i založne izjave prodavca kod javnog beležnika, ukoliko od strane banke bude uslovljeno i obavezno osiguranje imovine zakazaćemo sastanak sa predstavnikom neke od osiguravajućih kuća i potrudićemo se da za Vas ostvarimo popust pri osiguranju. Kod nas završavate ceo postupak od izbora nekretnine do ostvarenja kredita - NA JEDNOM MESTU.
Agencija AVENIJA NEKRETNINE će Vas sprovesti kroz ceo postupak kreditiranja, zajedno ćemo naći najpovoljnije i najbolje rešenje za Vas!
DA BI STE REŠILI SVOJE STAMBENO PITANJE, NEOPHODANE SU VAM ODREĐENE SMERNICE I PLANIRANJE.
Kako bi smo vam olakšali planiranje puta do sopstvenog doma, AVENIJA NEKRETNINE su za vas izdvojile niz praktičnih saveta, instrukcija, i preporuka.
Napominjemo da cilj ovog vodiča nije da vas impresionira našim znanjem iz ove oblasti već da svakom posetiocu našeg sajta na blizak i razumljiv način približi suštinu procesa kupoprodaje nepokretnosti putem kredita.
Međutim, kao i sve druge savete i informacije, tako i navedene u ovom članku obavezno proverite, jer se zakoni, kao i tržište, vremenom menjaju.
Ukoliko smo vam ovim donekle olakšali put ka sopstvenom domu, mi smo ostvarili svoj cilj....
Agencija vam nudi pomoć pri izboru banke i celom postupku dobijanja kredita.
Vaša AVENIJA NEKRETNINE
1. *** Odlučujete se za banku, proveravate uslove i vašu kreditnu sposobnost ( najvažniji korak u kupovini stana na kredit, jer ako niste kreditno sposobni a date kaparu Prodavcu, obično Prodavci ne žele da vrate istu jer ste prethodno bili upozoreni da proverite mogućnost dobijanja kredita. U slučaju da vam ne odobre kredit a nije do vas ( razlog promena uslova banke, viša sila i sl. Prodavac je u obavezi da vam vrati primljenu kaparu).
2. Pronalazite odgovarajuću nekretninu. Savetujemo Vas, da se u ovaj proces ne upuštate bez posrednika jer uz pomoć profesionalaca, koji su upoznati sa ponudom na tržistu kao i sa procedurom kupovine ova faza će za vas biti manje stresna i lakša. Posrednici su tu i da vas pravno zaštite i isprate kroz čitav proces.
3. Zaključujete Predugovor o kupoprodaji sa Prodavcem koji trebate overiti kod javnog beležnika/notara i predajete mu kaparu koja je ujedno i učešće za banku ( iznos je onaj koliko vam je učešće u banci, najčesce 20% u zavisnosti od toga da li je komercijalni ili subvencionisani kredit).
4. Izlazak procenitelja na teren i zajedno sa procenom, predugovorom, novim Listom nepokretnosti ( ako je uknjižena nepokretnosti), ako je u izgradnji onda i kompletan pravni kontinuitet od vlasnika, kao i izvod iz projekta i lične karte kupca i prodavca ili Statusna dokumentacija ako je prodavac pravno lice, vaša dokumentacija od Poslodavca i aplicirate za kredit.
5. Kada vam banka, nacionalna korporacija (NKOSK), obobre kredit, potpisujete Ugovor o stambenom kreditu sa bankom i dobijate od banke založnu izjavu koju vaš prodavac mora da overi kod Javnog beležnika. Ovo je vaš trošak ( proverite pre overe kod Javnog beležnika kolika je naknada). ***Važno: -kada je uknjižena nepokretnost, uz Zahtev za upis hipoteke predaje se samo Ugovor o kreditu i Založna izjava ( 1 org primerak) -kada je neuknjižena nepokretnost, uz Zahtev za upis hipoteke predaje se Odobrenje za gradnju ( Građevinska dozvola), Lokacijska dozvola, Ugovor o zajedničkoj izgradnji i svi Aneksi kao i Ugovor o deobi, sve u original ili overenoj kopiji, Ugovor o kreditu kao i Založna izjava ( 1 org primerak).
6. Overava se založna izjave kod javnog beležnika (obično je praksa da se istovremeno sa overom Založne izjave overava i glavni Ugovor) i predaje se u nadležni Katastar ( proverite tačan iznos takse u RGZ) za upis hipoteke kako bi se upisala Hipoteka na predmetnom stanu. Kod uknjiženih nepokretnosti ovo je dovoljno (sam čin predaje katastru uz prisustvo ovlašćenog lica banke) za puštanje novca na račun Prodavca, međutim kod neuknjiženih objekata, čeka se Rešenje o upisu hipoteke (obično potrebno od 7 do 10 dana), pa tek onda sledi isplata novca iz kredita.
Administrativna taksa i taksa za uslugu RGZ-a
• Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara.
• Taksa za upis hipoteke kojom se obezbeđuje potraživanje u iznosu:
* do 6.000.000,00 dinara iznosi 20.340,00 dinara; o od 6.000.000,00 do 30.000.000,00 dinara iznosi 50.850,00 dinara;
* od 30.000.000,00 do 60.000.000,00 dinara iznosi 101.700,00 dinara;
* preko 60.000.000,00 dinara iznosi 152.550,00 dinara.
Puštanje sredstava iz kredita banke ( u praksi do 2 radna dana od dana overe glavnog ugovora) Dan pre puštanja kredita potrebno je spremiti novac za troškove: Troškove nacionalne korparcije, trošak obrade kredita kod banke, trošak kursne razlike, trošak Osiguranja…
7. Useljenje u kupljenu nepokretnost, obavezno uraditi Zapisnik o primopredaji, pogotovo kod novih stanova.
8. Regulisanje obaveza prema poreskoj upravi i Upravi javnih prihoda- Porez na imovinu (oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava i povraćaj PDV za kupca prvog stana) i prijava stana kod javno-komunalnih preduzeća
9. Uknjižba stana u nadležni Katastar- neophodna dokumentacija u praksi: Ugovor o kupoprodaji-Original ili overena kopija Potvrda o isplati cene ( overena od strane Prodavca kod javnog beležnika) ili Potvrda od banke-original, Kopija lične karte kupca
Takse RGZ na sledećem linku: http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_08_10_01
1. PROCENITELJ – oko 50 EVRA
2. OVERA PREDUGOVORA i UGOVORA kod JAVNOG BELEŽNIKA ( zavisi od vrednosti nepokretnosti )
3. TROŠKOVI OBRADE ZAHTEVA ZA OSIGURANJE (NKOSK) – 30 evra u dinarskoj protivvrednosti. Kao i trošak OSIGURANJA KREDITA KOD NKOSK – Način obračuna troškova na sledećem linku: http://www.nkosk.rs/content/obracun-i-visina-premija-osiguranja
4. BANKA (TROŠKOVI OBRADE ZAHTEVA ZA KREDIT) – 0.5% do 2% od iznosa kredita u zavisnosti od izabrane banke i modela kredita.
5. ZALOŽNA IZJAVA ( zavisi od visine kredita…)
6. TROŠAK ŽIVOTNOG OSIGURANJA KAO I OSIGURANJA NEPOKRETNOSTI - Troškovi su različiti u zavisnosti od konkretnog osiguravajućeg društva, zato je potrebno raspitati se kod više njih ( Za životno osiguranje vam je potreban i lekarski pregled kod specijaliste koji u proseku iznosi oko 6000 din)
7. KURSNA RAZLIKA – 0.5% do 1% sume koju treba da pretvorite iz dinara u devize. (obavezno proverite u banci, moguć je dogovor oko stimulativnog kursa).
8. TROŠKOVE TRANSFERA NOVCA plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 1000 do 8000 RSD. Ako je ista banka tj. ako prodavac otvori račun kod banke preko koje kupac uzima kredit nema ovih troškova
1. BANKE- POSTUPAK KOD STAMBENIH KREDITA
Iako banke na našem tržištu nude stambene kredite pod različitim uslovima, postupci i procedura pri apliciranju za stambeni kredit su manje više slični u svim bankama i odvijaju se ukratko u sledećim fazama:
1. Upoznavanje sa uslovima stambenih kredita i dobijanje spiska neophodne dokumentacije
2. Kompletiranje dokumentacije i podnošenje zahteva za kredit
3. Banka šalje dokumentaciju svojoj Pravnoj službi i Kreditnom odboru
4. Odluka kreditnog odbora- odobren ili odbijen zahtev za kredit
5. Polisa osiguranja kod banke ili NKOSK
* NACIONALNA KORPARACIJA ZA OSIGURANJE KREDITA- Osigurava pojedinačne stambene kredite banaka sa kojima ima potpisane uslove a koji pri tom ispunjavaju određene propisane uslove I time ona preuzima na sebe deo rizika nenaplativosti tog kredita (što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi NKOSK). Preuzimanjem dela rizika NKOSK snižava ukupan rizik banke što utiče na smanjenje kamatne stope koje banka naplaćuje svojem klijentu.
SAVET: ako se kredit osigurava kod NKOSK, troškovi premije osiguranja mogu se umanjiti tako što će te dati veće učešće.
6. Potpisivanje ugovora o stambenom kreditu i overa založne izjave
* Založna izjava – dokument koji se overava kod javnog beležnika i koji predstavlja izjavu vlasnika stana kojom se on jednostrano obavezuje da ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti
7. SREDSTVA OBEZBEĐENJA KREDITA
* SREDSTVA OBEZBEĐENJA KREDITA – Sredstva obezbeđenja kredita određuje sama banka. Za obezbeđenje urednog vraćanja kredita banka od klijenta može tražiti da priloži menicu koju je potpisao korisnik kredita i/ili kreditno sposobni žirant, zatim hipoteku prvog reda na nekretnini u korist banke (hipoteka na nepokretnost koja se kupuje ili na neku drugu nepokretnost u vlasništvu tražioca kredita ili u vlasništvu nekog drugog lica ali uz njegovu obaveznu saglasnost). Ukoliko dođe do prestanka otplate kredita, nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka u korist banke, banka prodaje I tako naplaćuje dug.
8. Dostavljanje kupoprodajnog ugovora overenog kod javnog beležnika i Rešenja o upisu hipoteke.
9. Plasiranje kredita po srednjem kursu NBS i prenos sa računa korisnika sredstava na račun prodavca.
Stambeni kredit je namenski dugoročni kredit koji se odabrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta.
Stambeni krediti mogu biti sa učešćem (5%, 10%, 20% itd.), komercijalni i uz subvenciju države, osigurani kod Nacionalne korparacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), zatim stambeni krediti odobreni za uknjižene i neuknjižene nepokretnosti, za rezidente i nerezidente...
Prilikom odlaska u filijalu banke, zaposleni banke će na osnovu vaše visine zarade sastaviti vam preliminarnu kalkulaciju o maksimalnoj visini iznosa kredita i o iznosu mesečne rate kredita (ištampaće vam osnovne podatke o kreditu za koji ste zainteresovani da aplicirate kao i na vaš zahtev vam može odštampati blanko nacrt Ugovora o stambenom kreditu ).
Zaposleni banke, daće vam i spisak neophodne dokumentacije koju morate dostaviti banci da bi ste aplicirali za kredit (ovo se najčešće traži):
• Izvod banke po tekućem računu klijenta kao i solidarnog dužnika za poslednjih 6 meseci (osim za zaposlene u javnim preduzećima i budžetskim ustanovama koji ovo ne moraju dostavljati osim ako se isti ne traži naknadno od strane banke ili NKOSK-a)
• Isplatni list klijenta i solidarnog dužnika za predhodna tri meseca
• Potvrda o zaposlenju i visini primanja za klijenta i solidarnog dužnika za predhodna tri meseca (obrazac banke)
• Kopija lične karte (i za solidarnog dužnika)
• Kopija radne knjižice (i za solidarnog dužnika)
• Životno osiguranje korisnika kredita i osiguranje nepokretnosti koja se daje u hipoteku –obe polise moraju biti vinkulirane u korist banke
• Potpisuje se saglasnost za preuzimanje izveštaja od Kreditnog biroa (po potrebi i za solidarnog dužnika)
***Kad pronađete odgovarajući stan banci dostavljate i:
• dokaz o vlasništvu, list nepokretnosti ne stariji od 5 radnih dana, fotokopiju lične karte prodavca I kupca
• predugovor o kupoprodaji nepokretnosti koja je predmet kreditiranja,( ne mora da bude overen od strane javnog beležnika)
• procenu vrednosti nepokretnosti ovlašćenog procenitelja banke nad kojom se postavlja hipoteke
Zatim će zaposleni banke, proveriti kompletnost i tačnost dokumentacije i ukazati vam ako nešto nedostaje ili je nepotpuna dokumentacija. Ovo je prva formalana kontrola, prilikom prijema Zahteva za kredit koja još podrazumeva i proveru u Kreditnom birou. A zatim skeniranu dokumentaciju šalje na proveru pravnom odeljenju banke na verifikaciju
Takođe će vas zaposleni u banci upoznati sa uslovima koji su vam potrebni da bi vam kredit bio odobren (zavise od izabrane banke ali su ovo opšti):
• Godine starosti –minimum 20, maksimum 70 sa danom završetka otplate kredita ( nije u svakoj banci isto)
• Pozitivna ocena Kreditnog biroa (sve registrovane docnje po kreditima moraju biti izmirene; ukoliko postoji docnja izmirena u poslednjih 12 meseci, ista ne sme biti veća od 25% mesečne obaveze kredita koji je bio u docnji)
• Za državljane Republike Srbije zaposlenje na neodređeno vreme, tri meseca kod poslednjeg poslodavca
• Za državljane nerezintente i strane državljane zaposlenje na neodređeno vreme i angažovanje po ugovoru u trajanju od najmanje 6 meseci u kontinuitetu kod poslednjeg poslodavca
• Stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak 80% u slučaju kada je 20% ili više obaveza ugovoreno u stranoj valuti ili u dinarima sa valutnom klauzulom tj. Stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak100% u slučaju kada je 80% ili više obaveza ugovoreno u dinarima.
Zatim vam zaposleni banke javlja da vam je odobren kredit i vi odlazite u banku radi uplate takse za obradu zahteva kod NKOSK.
***Ako je subvencionisani kredit...
Nakon određenog vremena banka vas obaveštava o odobrenju osiguranja (odnosno subvencije u slučaju subvencionisanog stambenog kredita). Ovaj deo postupka traje najduže jer prvo banka šalje dokumentaciju u NKOSK na osnovu koje oni vrše odobrenje a zatim i obaveštavaju banku o tome. Zatim banka šalje Ugovore koji treba da se zaključe između kupca I NKOSK tj Republike Srbije (u slučaju subvencije). Kada banci vrate potpisane ugovore iz NKOSK odlazite u banku da ih potpišete.
***Važno
Dogovarate se sa prodavcem o tačnom datumu potpisivanja Ugovora o kupoprodaji i isplati i o tome obaveštavate banku.
Banke traže da se prilikom isplate priloži vlasnički list novijeg datuma (obično ne stariji od 10 dana), pa o tome obavestite prodavca da vam pripremi.
Prilikom overe Ugovora kod javnog beležnika, overava se i Založna izjava od strane prodavca koja se uz prisustvo bankarskog službenika predaje u katastar.
Nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke ( ukoliko je to bio uslov banke), ide se u banku gde se vrši isplata.
Ukoliko uzimate kredit osiguran kod NKOSK vreme potrebno za celu proceduru je 3 do 4 nedelje a u slučaju subvencionisanog kredita potrebno je oko 5 do 6 nedelja.
*Minimalno učešće je 20%, ukoliko je predmet kupovine istovremeno i predmet hipoteke.
Kreditni kalkulator za ovaj obračun možete pronaći:
http://www.nkosk.rs/content/kreditni-kalkulator
Potrebnu dokumentaciju za osiguranje komercijalnih stambenih kredita možete videti na sledećem linku:
http://www.nkosk.rs/content/potrebna-dokumentacija
